Avec des taux de crédit à Bordeaux historiquement bas et un contexte sanitaire qui a largement influencé le marché immobilier, obtenir un prêt immobilier à Bordeaux est devenu pour beaucoup de ménages une priorité.
Cependant, la crise a eu des répercussions sur l’offre, tout comme sur les ménages, prochainement soumis à un durcissement des règles d’octroi de crédit immobilier.
Effet boule de neige, la demande est de plus en plus forte. Pour mener à bien son projet immobilier et pouvoir profiter des taux actuels à Bordeaux, la métropole a mis en place plusieurs dispositifs, parfois décisifs. Quelques explications s’imposent.
Acquérir un bien immobilier à Bordeaux
Les chiffres de l’immobilier à Bordeaux en 2021
S’il y a bien une évidence en Nouvelle-Aquitaine, spécialement sur le marché immobilier à Bordeaux, c’est que la demande est présente, à la fois pour de l’investissement et pour de l’achat. Conséquence immédiate, une variation des prix au m² qui se traduit par une augmentation.
Selon le dernier rapport présenté par la Fédération des Promoteurs Indépendants, les prix moyens au m² dans les logements collectifs neufs à Bordeaux sont passés de 4 193€ au T2 2020 à 4 312€ au T2 2021, soit +2.8%. En corrélation pour la même période, c’est -25% de l’offre proposée à Bordeaux-Métropole pour une augmentation de 21% du nombre des réservations nettes au détail.
Toutefois, il se pourrait que cette envolée se stabilise. La demande a également été propulsée en amont par le projet de LGV reliant la ville à Paris en 2h04. Pour E.Goya, administrateur au sein de la FNAIM Gironde ”L’exode n’a pas été si important (…). La projection de ces arrivées a joué sur l’attractivité de Bordeaux”. Il s’agit bien là d’un facteur qui joue sur l’anticipation pour faire grimper les prix, et qui s’essouffle à mesure que le temps passe.
Les conditions d’éligibilité
En septembre dernier, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a rendu son verdict : les nouveaux critères pour obtenir un crédit immobilier à Bordeaux et partout en France vont changer dès le 1er janvier 2022.
La durée maximale d’emprunt est fixée à 25 ans, extensible à 27 ans dans le cas d’un achat immobilier neuf avec la période de différé, contre 30 ans auparavant. Le HCSF avait déjà recommandé aux banques de ne plus prêter sur 30 ans, trop souvent synonyme de complications (remboursement, santé).
Le taux d’endettement, lui, ne pourra pas dépasser les 35%, contre 33% auparavant, assurance comprise. Un apport est vivement conseillé, voire obligatoire, bien que la banque puisse se montrer conciliante selon le reste à vivre et le profil acquéreur. D’ailleurs, les banques pourront déroger à cette nouvelle réglementation dans la limite de 20% des dossiers. Au-delà, elles encourent des sanctions.
Comment obtenir votre prêt immobilier à Bordeaux ?
En 2021, des taux historiquement bas
En 20 ans, l’évolution des taux a été marquée par une courbe descendante. Selon les chiffres de l’Observatoire Crédit Logements, les taux moyens étaient de 5.67% au T1 2001, 4.12% au T1 2004 avant de remonter à cause de la crise économique de 2008 jusqu’à 5.07%. Depuis, sauf épisodes anecdotiques, la courbe n’a fait que baisser : 3.29% au T4 2010, 2.62% au T3 2014 et 1.46% au T2 2018.
En 2021, on atteint même des records. Si on se focalise sur le Sud-Ouest de la France, les taux moyens sur 25 ans sont passés de 1.55% en octobre 2020 pour….1.15% seulement aujourd’hui. Il va même jusqu’à 0.55% sur 15 ans selon les établissements bancaires. Les taux de crédit immobilier à Bordeaux suivent le même chemin. Il faut donc compter en moyenne 0.84% sur 15 ans, 1.05% sur 20 ans et à peine plus de 1.2% sur 25ans.
Bien que ces taux tendent à se stabiliser, cela reste une situation exceptionnelle, perçue comme une opportunité de refuge vers la pierre et mesurée par tous les acteurs du secteur. Conséquence directe, ces taux si bas pourraient générer une demande supplémentaire sur le marché immobilier bordelais, déjà sous tension.
Bordeaux Métropole comme appui
Afin de préparer au mieux votre projet immobilier et pouvoir profiter des taux actuels auprès de votre banque, il existe plusieurs aides au financement à Bordeaux.
Le prêt 0%-Bordeaux Métropole
Cumulable avec d’autres aides comme le Passeport 1er logement ou le PTZ, le Prêt 0% de Bordeaux Métropole est un dispositif d’aide à l’acquisition d’une première résidence principale à Bordeaux, neuve, selon conditions de revenus. Le prêt, sur 14 ans, est accordé par une banque partenaire du dispositif. Mais alors, quel est le montant de ce prêt 0%-Bordeaux Métropole ?
- 10 000€ s pour 1 personne seule
- 15 000€ pour 2 ou 3 personnes
- 20 000€ pour 4 personnes et plus
De plus, Bordeaux Métropole s’engage à fournir une aide dans le montage des dossiers auprès des banques avec des experts qualifiés et les conseils de l’ADIL33. Ainsi, chaque dossier de financement déposé est assuré d’être conforme et de pouvoir être traité.
Le Prêt Social de Location Accession
Également soumis à des conditions de revenus et cumulable avec d’autres dispositifs, le PSLA à Bordeaux permet de sécuriser son acquisition avec un prix encadré. Le principe est simple : vous êtes locataire du bien immobilier pendant une période de 5 ans après laquelle, si vous le souhaitez, vous pourrez en devenir le propriétaire.
Idéal si vous n’arrivez pas à vous projeter rapidement, ce dispositif permet également de profiter d’une TVA réduite à 5.5% et d’être exonéré de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant les 15 ans qui suivent la livraison. Le tout laisse de plus suffisamment de temps pour se constituer un apport.
Les autres aides
Financé par l’Etat, le Prêt à Taux Zéro à Bordeaux est un prêt dépourvu d’intérêts accordé à l’acquéreur et pouvant atteindre jusqu’à 40% du montant du bien. Il doit s’agir d’un premier achat immobilier (ou le bénéficiaire ne doit pas avoir été propriétaire les deux dernières années). Son montant dépendra de la zone et du nombre d’occupants respectant un plafond de revenu.
Autre dispositif, le passeport 1er logement. Cette aide financière, accordée par la métropole Bordelaise pour un premier achat immobilier neuf, varie de 3 000 à 6 000€ sous conditions de revenus et selon le nombre d’occupants. Le logement ne peut toutefois excéder un prix de vente de 3 000€/m² et l’acquéreur s’engage pendant 5 ans à l’occuper comme résidence principale.
Enfin, parlons de l’Accession Maîtrisée à Bordeaux, également cumulable avec le PTZ. Destiné aux ménages intermédiaires, ce dispositif permet d’accéder à la propriété, en neuf ou VEFA, en plafonnant le prix du logement selon sa superficie. Il varie de 2 650€ à 3 000€/m² maximum. Si l’on compare au dernier rapport de la PFI, au T2 2021 le prix moyen au m² à Bordeaux est de 4312€…soit 30% à 39% de remise avec le dispositif !
Quelle continuité pour ces taux historiquement bas ?
Il est tout à fait naturel de se demander si cette situation va perdurer ou si les taux vont remonter. En considérant l’historique des volumes de ventes immobilières, fourni par le CGEDD, on s’aperçoit d’une quasi-symétrie : plus les taux baissent, plus le volume augmente.
Cependant, d’autres variables sont concernées. Nous remarquons que généralement plus les taux baissent, plus la valeur d’un bien immobilier augmente. Si l’on prend l’exemple de l’ancien à Bordeaux, l’évolution du prix au m² a été croissante avec 3 410€/m² en 2015, 4 266€/m² en 2017 et 4 722€/m² en 2019 pour des taux moyens respectivement à 2.09%, 1.5% et 1.24%.
Si l’on se projette dans les années à venir en tenant compte du fait que, malgré une baisse continue, les taux commencent à se stabiliser et qu’il en est de même pour les prix sur le marché immobilier à Bordeaux, anticiper une hausse progressive des taux se justifie. Quelle se seront les conséquences ? La demande pourrait s’essouffler et les prix à Bordeaux pourraient donc baisser.
Impact ou coïncidence, le CSA révèle que depuis mai 2021, le nombre de prêts bancaires accordés augmente. Plus que jamais, les taux des crédits immobiliers à Bordeaux constituent un paramètre majeur à étudier en complément de sa propre situation personnelle pour emprunter.
