De nombreux dispositifs mis en place / Logement : diversification des modes de financement

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Relancer  la Banque de l'Habitat en coopération avec la CNEP-Banque dans le cadre de  la diversification des modes de paiement des projets d'habitat, des crédits immobiliers conformément à la charia et une nouvelle formule de location-vente  sont autant de dispositifs sur lesquels compte le ministère de l’Habitat pour promouvoir le secteur. Le cadre législatif régissant la formule du  logement promotionnel aidé (LPA) sera lui aussi modifié pour remédier aux  insuffisances qui ont entravé la mise en œuvre du précédent programme de  cette formule. La nouvelle loi sur l'aménagement et l'urbanisme prendra, quant à elle, en considération le volet écologie et espaces  verts de chaque région, dans le cadre de la promotion d'un urbanisme qui  s'adapte aux développements en cours de par le monde. Le secteur s'emploie à diversifier les modes et les sources de financement  des projets d'habitation afin de réduire le financement direct par le  Trésor.


Ijara Tamlikia 


Enjeux -  Pour juguler la crise de logement,  la formule location-vente s’annonce aujourd’hui  comme l’ultime solution pour résorber la forte demande dans ce secteur.


La Cnep-Banque a annoncé le lancement prochain d’une  nouvelle formule de location-vente appelée « ijara Tamlikia » , selon le site web immobilier lkeria.com. Cette nouvelle formule, qui est un financement  alternatif non basé sur l’intérêt, est une formule de financement par  laquelle la banque acquiert un logement choisi par le client et le lui donne en location en contrepartie du paiement de loyers.
La location est accompagnée d’une promesse de transfert de propriété au  profil du locataire, au terme de la durée de financement, conditionnée par  le paiement total des loyers.  
Ijara Tamlikia est destinée au financement de logements neufs ou anciens  acquis par la CNEP-Banque auprès de particuliers ou promoteurs publics ou privés (hors dispositif d’accession aidé pour les logements à l’instar du LPP). C’est le prix du logement et le salaire du ménage qui fixera le montant  des loyers et la durée de la location.
Concernant les conditions d'éligibilité à la Ijara tamlikia, le postulant doit être de nationalité algérienne et être âgé  de 21 à 70 ans à la date de la demande de financement. Le titulaire doit disposer d’un revenu mensuel net permanent supérieur ou  égal à 30.000 DA pour les salariés et retraités, avec une ancienneté d’au  moins une année, et supérieur ou égal à 50.000 DA pour les commerçants et  professions libérales.
Pour ces derniers une ancienneté de l’activité de 2  ans minimum est exigée. Le département de Abdelwahid Temmar examine d’autre part avec la CNEP-Banque les modalités de relance de la  Banque de l'Habitat et d'encourager le financement de certaines formules  par son biais.  Le secteur ne dispose pas d'une banque pour financier ces projets au regard de la forte pression sur la CNEP et le Crédit populaire d'Algérie (CPA), a affirmé Abdelwahid Temmar. Le ministre de l’Habitat a eu plusieurs rencontres avec le directeur général de la CNEP  pour organiser cette opération et relancer la banque de l'Habitat.
Evoquant par ailleurs le logement locatif dont le projet est en  cours de préparation,  Temmar a indiqué qu'il s'agit d'un projet  d'investissement visant à atténuer la charge sur le budget de l'Etat et à  offrir au citoyen une formule adaptée à son pouvoir d'achat.  Dans ce cadre, le promoteur immobilier bénéficie d'un crédit bancaire lui  permettant de réaliser des logements destinés à la location contre un  montant fixé selon la wilaya et la ville et en fonction du pouvoir d'achat  du citoyen. Sur la nouvelle loi sur l'aménagement et l'urbanisme, le texte tient compte et, ce pour la première fois, du volet écologie et espaces  verts de chaque région.
La  priorité du secteur de l'habitat et de l'urbanisme consiste, aujourd’hui,  essentiellement en le retour à la promotion du volet  urbanisme, en tenant  compte de la nature de chaque région et de ses styles traditionnel et  sociologique. 27 ans après la promulgation de la dernière loi sur  l'urbanisme, « il faut procéder à la révision de cette loi qui occupera une  importante part de l'examen dudit projet », estime le ministre,  indiquant que la loi sur  l'urbanisme dans n'importe quel Etat doit être réexaminé tous les dix ans  afin de s'adapter aux évolutions survenues en la matière, sachant que les  organisations internationales procèdent à l'évaluation des programmes de  logement sur la base du degrés de respect de la dimension écologique et des  espaces verts.
Assia Boucetta

Le LPA maintenu


Objectif -  Le  programme quinquennal 2015-2019 prévoit la réalisation de 1,8 million de  logements dont 800


L’année 2018 connaîtra, ainsi,  la relance du  Logement promotionnel aidé (LPA). Cette formule sera réalisée en collaboration avec des maitres -d'œuvre  privés  en vue d'alléger les charges sur le Trésor public.  Le cadre législatif régissant la formule du  logement promotionnel aidé (LPA) sera lui aussi  modifié pour remédier aux  insuffisances qui ont entravé la mise en œuvre du précédent programme de  cette formule.
Il s'agit de l'introduction de nouveaux mécanismes pour mettre à  contribution les collectivités locales de manière plus efficiente en  remédiant aux insuffisances et lacunes relevées dans l'ancienne formule.
Ces nouvelles mesures seront à même de régler les litiges engendrés  par le promoteur immobilier, le bénéficiaire ou l'administration.
A noter que pas moins de 16.000 logements LPA ont connu une interruption des  travaux en raison de litiges.
 « La nouvelle formule prévoit des mécanismes juridiques qui assurent la  continuité du projet immobilier quelles que soient les circonstances », a  affirmé le ministre, citant à titre d'exemple le remplacement de tout  promoteur qui ne remplit pas son contrat. La problématique de la lenteur des procédures administratives sera  également traitée dans la nouvelle formule, assure le premier responsable du secteur. La Caisse nationale du logement veillera, dans ce cadre, à garantir  l'équilibre financier du projet.
Le ministère ne compte pas laisser tomber cette formule qui semble bien a arranger le citoyen car « elle lui permet d'obtenir un  logement avec un allègement des charges sur l'Etat et le développement de  la promotion immobilière », a estimé le ministre.
Le dispositif LPA est réalisé par un promoteur immobilier (public ou privé)  conformément à des spécifications techniques et des conditions financières  définies. La contribution de l'Etat se limite à élaborer la liste des  postulants éligibles à l'aide de l'Etat à travers la Caisse nationale du  logement, alors que les bénéficiaires peuvent financer l'achat du logement  par le biais d'un crédit bancaire.
Au sujet de l'AADL , le ministre a fait savoir que les citoyens ayant versé toutes des tranches bénéficieront de logements sur décision du président de la République. L'enveloppe consacrée à la réalisation de 120.000 logements AADL s'élève à  plus de 5 milliards de dollars d'où la nécessité  de trouver des alternatives de financement, poursuit Temmar, annonçant le  lancement de 80.000 logements AADL en 2019, outre les 120.000 logements à  réaliser en 2018. Cela couvrira les 195.000 inscrits ayant versé les  tranches des logements AADL. Le secteur s'attèle par ailleurs  à promouvoir le logement rural.  
Les walis ont été instruits dans ce sens d'entamer les préparatifs pour le lancement de 25.000 logements en attendant que la loi de finances 2018 soit  approuvée. Concernant le logement locatif dont le projet est en cours de préparation, Temmar a indiqué qu'il s'agit d'un projet  d'investissement visant à atténuer la charge sur le budget de l'Etat et à  offrir au citoyen une formule adaptée à son pouvoir d'achat. 

Temmar veut encadrer les promoteurs immobiliers


Normalisation -  Le ministère de l’Habitat s'attèle actuellement à la régulation du métier d'entrepreneur à travers la  promulgation de textes règlementaires.


Le ministre a évoqué, dans ce cadre, l'éventuelle création d'un  Conseil national du Bâtiment pour la préservation du patrimoine  architectural national et la protection de l'identité nationale.
Le ministre a affirmé que la loi 29-90 relative à l'aménagement et l'urbanisme est en cours de révision révélant que la  nouvelle loi renforcera davantage les outils de contrôle tout en introduisant, de manière permanente, une démarche visant à régulariser les  bâtisses non conformes.  
Les promoteurs immobiliers seront dans ce cadre  tenus de passer par un concours  d'architecture pour la sélection de la meilleure maquette afin que le  projet réponde aux exigences de qualité requises.
Les promoteurs seront encouragés à utiliser des matériaux de construction  de production locale. Ils devront en outre réaliser un "logement témoin" pour expliquer aux  bénéficiaires les références contractuelles mais également qu'ils peuvent  obtenir d'autres options à la demande moyennant une somme d'argent  supplémentaire.
Temmar  a annoncé que son département se penche actuellement sur la révision de la  loi 11-04 régissant cette activité avec la réactivation du conseil  supérieur des promoteurs immobiliers avant fin 2017. Le ministère de l'Habitat a recensé 9.060 demandes d'accréditation de  promoteurs alors que les promoteurs accrédités et inscrits au fichier  national de la promotion immobilière sont estimés à 5.007. Cependant la moitié de ces promoteurs n'activent pas régulièrement sur le  terrain « d'où la nécessité de remédier à cette situation », selon les  déclarations du ministre, ajoutant que les  maitres -d'œuvre  algériens ne réalise que 30% des projets du secteur de l’habitat,  contre 70% pour les maitres -d'œuvre  étrangers. Ce taux est une preuve de plus que la contribution des opérateurs  économiques locaux demeurait faible, comparée à leurs homologues étrangers.  « La conjoncture économique actuelle marquée par le recul des cours du  pétrole et des revenus du pays nécessite la mise en place d'une nouvelle  stratégie à même de permettre l'émergence d'opérateurs nationaux  générateurs de richesse à travers le soutien aux moyens de réalisation  locaux et la mise en place de mesures incitatives dans le domaine du  bâtiment, outre le développement des PME, créées dans le cadre des  différents dispositifs publics », a expliqué le ministre de l’Habitat qui prévoit l'encouragement des maitres -d'œuvre  à adopter progressivement des systèmes modernes de construction.
Le ministère prévoit aussi  l'élaboration d'une short-list visant le classement des maitres -d'œuvre  en fonction de leurs  performances, ce qui permettrait une répartition équitable du plan de  charges.  
Il est aussi question de faire obligation aux maitres -d'œuvre  étrangers de consacrer 30% des marchés à la sous-traitance locale.  
Ces mesures ont pour objectif de permettre aux maitres -d'œuvre  nationaux  d'assurer une prise en charge totale du programme de développement, selon  le ministre qui a appelé ces entreprises à créer des joint-ventures avec  des entreprises privées et étrangères pour tirer avantage de leurs  expériences.


Nouvelles sanctions pour  les constructions inachevées

l Dans le cadre de la mise en conformité des  constructions et leur achèvement, le ministère de l’Habitat a enregistré  800.000 demandes de régularisation, dont 500.000 ayant été traitées. Nous apprenons par ailleurs que les articles de la loi sur la mise en conformité des constructions seront intégrés dans la nouvelle loi sur l'urbanisme contenant plusieurs sanctions, selon le ministre. Les sanctions prévoient des amendes pour les cas réparables, la  destruction dans les cas irréparables ou l'intégration dans le cadre du  règlement de la situation avec le versement d'une amende. En ce qui concerne le contrôle, le secteur vise à le renforcer en  recrutant des contrôleurs d'urbanisme et associant les opérateurs privés.  Le ministre de l’Habitat a proposé dans ce sens, le « prélèvement de sommes sur les  amendes afin de verser les salaires des parties chargées de l'opération de  contrôle au niveau des inspections d'urbanisme ».


Convention entre promoteurs et agences immobilières

nL'Organisation nationale des promoteurs  immobiliers (ONPI) et la Fédération nationale des agences immobilières (FNAI) ont signé une convention-cadre portant sur le renforcement de la collaboration entre les deux parties pour la commercialisation des logements réalisés dans le cadre de la promotion immobilière. En vertu de cet accord, les agences immobilières prendront en charge  l'aspect commercial de la promotion immobilière, permettant aux promoteurs  de se consacrer au volet technique de la réalisation. Cet accord concerne, dans une première phase, les promoteurs et agences  immobilières de la wilaya d'Alger avant d'être étendu prochainement à  d'autres régions du pays. Les agents immobiliers  insistent dans  ce cadre sur l'importance de la  gestion immobilière qui contribuerait  à la mise en valeur du bien immobilier et constitue un facteur de calcul du prix de vente. Pour le responsable du site Lkeria.com, Lotfi Ramdani,  les textes réglementaires  encadrant actuellement la copropriété nécessitaient une adaptation, elles peuvent assurer, toutefois, une bonne gestion si la loi était appliquée dans toute sa rigueur. A rappeler,  toutefois, que la loi de la promotion immobilière 11-04 oblige le promoteur à gérer les logements  réalisés et livrés à ses clients pendant une période de deux ans.  Cette obligation est, néanmoins,  confrontée aux  problèmes du non-paiement des charges par les résidents, ainsi qu'au manque  de la main d'oeuvre qualifiée pouvant assurer la maintenance et l'entretien du bien immobilier.


Un permis de construire électronique prochainement

n Concernant la nouvelle formule de logement destinée à la location, le  ministre a indiqué qu'elle sera prête avant fin 2017, ajoutant que des  rencontres de concertation seront bientôt organisées avec tous les acteurs. Par ailleurs, le ministère de l'Habitat compte élargir le champ du  traitement électronique dans le secteur au permis de construire  électronique en vue de mettre un terme à la bureaucratie, alléger les  procédures et réduire les délais de délivrance. Le ministre a annoncé dans ce cadre « le lancement prochain du permis de  construire électronique ». La numérisation de l'urbanisme fait actuellement l'objet d'un atelier en  partenariat avec le ministère de  l'Intérieur et les différentes parties concernées permettant aux citoyens de déposer leurs dossiers par internet.  
Le citoyen sera informé de la date du retrait de permis ainsi que la somme  due via téléphone, dans le cadre de l'allégement des procédures  administratives en papier.
A.B.